Качественные склады в России остаются в дефиците. По оценкам аналитиков, спрос на складские помещения как минимум в полтора раза превышает предложение. Тем не менее девелоперы введут в эксплуатацию лишь половину от обещанных рынку складов. Причины тому: невозможность подобрать подходящий участок для строительства, с одной стороны, и нехватка инвестиций - с другой. Как результат - рост арендных ставок на складские помещения.
Предложение отстает
По данным Министерства транспорта Московской области, транзитный поток автомобилей, проходящих через Подмосковье, увеличился с 700 тысяч грузовых автомобилей в 2006 году до 1,2 млн единиц автотранспорта в 2007 году. По территории области проходят 11 главных железнодорожных магистралей и 13 крупнейших федеральных автотрасс, здесь находятся 2 международных аэропорта и 5 аэропортов местного значения, 2 речных порта, более 200 терминальных комплексов. А по прогнозам замглавы Минтранса Александра Мишарина, доля контейнерных перевозок в России возрастет к 2010 году в 10 раз. "Разнообразию существующей транспортной инфраструктуры сегодня явно не хватает складских помещений", - утверждает заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий и добавляет, что склады в России сегодня строятся в основном в Московском регионе и лишь небольшие объемы складских мощностей вводятся в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге да Саратове.
Доходность складского проекта составляет в среднем 11-15%, что в два раза выше аналогичного показателя в Европе. Несмотря на то что многие девелоперы сегодня имеют в разработке проекты строительства складских помещений, их практическая реализация постоянно откладывается из-за проблем со сменой категории назначения земли, высоких затрат на строительство и ростом цен на землю. Именно поэтому сколько-нибудь значимое развитие этого сегмента рынка сегодня происходит только в регионах.
Практически все девелоперы, работающие на рынке складских помещений, перешли в 2007 году к активному освоению регионов. Это объясняется интенсивным строительством больших торговых комплексов, выходом ритейлеров на региональный рынок, а также продвижением в регионы крупных логистических структур и естественным дефицитом складских помещений европейского уровня», - говорит руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов. По его словам, реализацией проектов в России занимаются Deutsche Bank, American International Group, Raven Russia, RDI Group, EGL Holdings, а также Parkridge, Quinn Group, Giffels, Евразия Логистик, РосЕвроДевелопмент и другие крупные игроки. По информации Казимова, в 2007 году введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м складских помещений.
По данным компании Knight Frank, сегодня в Московском регионе насчитывается порядка 8 млн кв. м складских помещений. При этом, по данным компании Colliers International, доля складов класса А составляет 2,19 млн кв. м, а класса В - 1,4 млн кв. м. Более половины столичного регионального парка складских помещений не соответствуют международному уровню и относятся к классам С и D. Впрочем, в силу дефицита помещений, соответствующих мировому стандарту, компании-арендаторы пользуются и этими складами. Свободных складских помещений крайне мало: на конец прошлого года пустовало не более 1% площадей. В условиях развитого европейского рынка, давно преодолевшего дефицит складов, считается нормальным, если невостребованными остаются до 10% площадей.
В России же договоры аренды, по словам участников рынка, подписываются задолго до завершения строительства объектов и выхода их на рынок.
По мнению консультантов, для наступления баланса спроса и предложения на рынке Московского региона требуется ввести еще более 3 млн кв. м складских площадей. В прошлом году московский региональный рынок складских помещений пополнился такими объектами международного класса как логистический парк "Крекшино" (25 тысяч кв. м), построенный компанией "РосЕвроДевелопмент", терминалы «Ленинградский» и «МЛП-Подольск» (Международное логистическое партнерство, 100 тысяч кв. м), логистический парк "Белая Дача" (Белая Дача / Hines, 30 тысяч кв. м), Spring Park (Spring Group, 20 тысяч кв. м) и другими.
Вместе с тем, по данным консалтинговых компаний, сегодня в Московском регионе девелоперами заявлено о строительстве порядка 6 млн кв. м складских площадей до 2010 года. "Потенциала Москвы и области хватит еще на три-пять лет, дальше будет сильная конкуренция", - считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. По мнению девелоперов, на каждые 1 тысячу человек в России требуется не менее 600 кв. м качественных складских площадей. Исходя из населенности Московского региона (порядка 20 млн человек), баланс на рынке складов настанет, когда количество площадей возрастет до 12 млн кв. м. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров заявил "Газете", что общая сумма инвестиций в складской сектор, заявленная инвесторами на два ближайших года, составляет около $10 млрд.
В гонку также включаются правительство Московской области и государственные структуры: планы по введению сотен тысяч кв. м качественных складов, терминальных площадок и мультимодальных комплексов уже анонсировали РЖД и международные аэропорты Московского региона.
Спекулятивный интерес
В результате девелоперы, работающие в этом сегменте рынка, не особо задумываются о потребностях каждого конкретного клиента. Строгое следование требованиям заказчика строительства склада (build to suit, или под конкретного клиента) - именно это отличает развитые западные рынки от отечественного - факт не слишком распространенный на российском рынке. "Доля объектов, замысленных и осуществляемых в формате build to suit, у нас ничтожно мала", - говорит Зарицкий из Jones Lang LaSalle.
На самом деле сегодня львиную долю рынка складов составляют доставшиеся в наследство от советского периода производственные склады и реконструированные производственные цеха, на которых невозможна переработка больших грузопотоков. Главным недостатком складских помещений остается отсутствие необходимой складской инфраструктуры: погрузочно-разгрузочное оборудование, приборы для климат-контроля. Словом, прошлый век. «Зачастую нет подходящих площадок для маневрирования и стоянки автотранспорта», - говорит менеджер по коммерческой недвижимости ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания» Наталья Широчкина.
Однако, по словам Петра Зарицкого, в последнее время девелоперы по заведенному на Западе порядку все издержки, связанные со строительством, относят на затраты клиентов, нуждающихся в складах. "Девелопер лишь оговаривает с арендатором или потенциальным собственником размер маржи в проекте", - заключает эксперт.
Спрос разворачивается на юг
Большого выбора пригодных для застройки складами земельных участков у девелоперов нет. Ведь к обустройству складов предъявляются специальные требования: участки земли промышленного назначения, большие площади участка, низкая загруженность трассы, удобные подъездные пути, наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций. Все это легче, дешевле создавать на свободной от обременений земле. А такой «товар» лежит далеко от Москвы.
По оценке Colliers International, наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (40% от общего объема спроса) и северное (29%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 13 и 18% соответственно. Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 44 и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные в радиусе 15 км от МКАД, составляет 7%.
В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного объема новых предложений специалисты ждут почти 100-процентного заполнения площадей. "Все больше складов будут строить в южном направлении, причем на довольно приличном расстоянии, 40-50 км от московской кольцевой автодороги", - подчеркивает Зарицкий. По прогнозам, активное развитие инфраструктуры дальнего Подмосковья заинтересует девелоперов в строительстве логистических терминалов на транспортных развязках у ЦКАД.
Аренда подорожает
Хронический дефицит складских помещений, перенос сроков сдачи ранее заявленных объектов привели к росту арендных ставок. В среднем в течение прошлого года ставки аренды выросли на 5-10%, и при этом московский региональный рынок поставил европейский рекорд. "Цена аренды в Подмосковье одна из самых высоких в Европе", - отметил в беседе с корреспондентом "Газеты" представитель одной из компаний-арендаторов. При этом в прошлом году некоторые операторы переводили расчет ставок аренды в евро. Ставки аренды для качественных складских комплексов составляют в среднем 130 $/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов). Операционные расходы для складов класса А составляют 30-40 $/кв. м/год, при этом для крупных объектов они могут быть выше. Тенденция роста арендных ставок продолжится и в этом году. По прогнозам Зарицкого, к концу текущего года ставки вырастут на 15%.
Впрочем, по мнению аналитиков рынка, чтобы строительство шло согласно запланированному графику, рост арендных ставок должен быть еще выше. Сейчас себестоимость строительства составляет порядка $1 тысячи за 1 кв. м, а в 2006 году показатель составил $800. Срок окупаемости составлял в прошлом году семь-восемь лет, а годом ранее - шесть. Этим обуславливается рост арендных ставок и операционных расходов, считают аналитики. Учитывая постоянный устойчивый рост стоимости земли и снижение показателя доходности складского бизнеса, строительство логистических терминалов может стать невыгодным.
Выбились из графика
В течение 2007 года, по данным консультантов, было запланировано завершение строительства объектов в объеме около 2 млн кв. м. Общий же объем площадей многофазных объектов, заявленных к выходу в 2007-2008 годах, по данным Knight Frank, превышает 3,3 млн кв. м. Однако уже сейчас некоторые девелоперы не выдерживают заявленных сроков строительства, что еще больше усугубляет острый дефицит качественных складских помещений. "В этом году половина из запланированных к сдаче 1,2 млн кв. м точно перейдут на 2009 год, - рассказывает Зарицкий. - «Евразия Логистик» перенесет сдачу третей фазы в Северном Домодедово, сдача второй фазы терминала "МЛП-Подольск" также отложена".
Впрочем, как отмечают специалисты консалтинговых компаний, ввести объекты в срок по ряду причин не удается никому. Как одну из причин в беседе с корреспондентом "Газеты" Зарицкий назвал сокращение финансирования, или, скорее, предвкушение трудного периода, когда добыть длинные кредитные ресурсы на осуществление проектов будет гораздо труднее в связи с финансовым кризисом, слухи о котором пока подтверждаются поведением игроков фондового рынка. Кроме того, остается на прежнем, крайне неприспособленном к потребностям бизнеса, уровне сроки и процедуры переоформления участков земель из одной категории в другую. Склады можно строить только на землях промышленного назначения. А предложение формируется, как правило, из сельскохозяйственных земель. Отрицательно влияет на решение инвесторов и рост цен на подмосковные земли. Только за прошлый год, по данным риэлторов, цены на землю в Московской области выросли на 20-40% в зависимости от направления и удаленности от мегаполиса. Все это заставляет инвесторов относиться к складским проектам, с одной стороны, более осторожно, с другой - более продуманно, что означает, в частности, как отмечает Шакиров, готовность девелоперов к строительству объектов под требования заказчика.
Смещены сроки ввода складских объектов, например в проектах МЛП и "Евразии Логистик" (на один - три месяца), а ТЛК "Томилино" весь проект полностью передвинут на полгода. Компаниям Capital Partners, Giffels, MosCityGroup и некоторым другим по разным причинам пришлось отказаться от планов строительства или заморозить проекты. Болезнь роста молодого российского рынка строительства складов была отмечена еще два года назад. По данным Knight Frank, в 2005 году из запланированных 620 тысяч кв. м было введено 66%, в 2006-м из 887,7 тысяч кв. м - 57%. В 2007 году из запланированных 2,1 тысячи кв. м складских площадей введено порядка половины. "У крупных компаний есть опыт, и они смогут реализовать заявленные площади, новые же проекты в стадии "земля", которые будут заявляться и дальше, скорее всего, не будут реализованы", - прогнозирует Максим Шакиров. В итоге, по его прогнозам, в этом году на рынок выйдут лишь 30% заявленных проектов.
По прогнозам аналитиков, часть запланированных на 2008 год комплексов также сдвинется по срокам на следующий год, что вкупе с ростом затрат на земельные участки, подключением к необходимой инфраструктуре и строительством приведет к дальнейшему увеличению арендных ставок. С учетом переносов сроков сдачи по различным объектам в этом году рынку будет предложено лишь 600 тысяч кв. м складов, что в два раза меньше прошлогоднего прироста объема.